SÃO PAULO — A mudança nas regras de operação do Campo de Marte ampliou a área de São Paulo sujeita a limites de altura para novas construções. Desde abril, empreendimentos em um raio de 20 quilômetros do aeroporto que ultrapassem 45 metros precisam de autorização do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), da Força Aérea Brasileira (FAB).
A partir de 15 de setembro, os pousos e as decolagens no aeroporto passarão a ser operados por instrumentos. Antes da mudança, a exigência de aval da FAB valia apenas para construções localizadas em um raio de 2,5 quilômetros.
Impacto sobre construções
A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento informou que a área da cidade afetada por restrições relacionadas aos voos do Campo de Marte passou de 2,98% para 52,7%. Segundo a pasta, a mudança alcança regiões estratégicas para o desenvolvimento urbano, a produção habitacional e a implantação de projetos públicos e privados.
Considerando também as limitações associadas aos aeroportos de Congonhas e Guarulhos, a parcela do território municipal com algum tipo de restrição construtiva subiu de 64% para 71%.
Representantes do mercado imobiliário afirmam que as novas regras podem reduzir a altura planejada de edifícios ou aumentar o tempo de aprovação dos projetos. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) estima um custo adicional de até R$ 2,7 bilhões por ano para as empresas do setor.
“Não é razoável que uma mudança voltada a uma parcela restrita da população prejudique milhares de famílias”, afirmou a Abrainc em nota.
Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, questiona o alcance da restrição, principalmente porque o Campo de Marte fica em uma área mais baixa. Para ele, a regra pode afetar não apenas empreendimentos residenciais, mas também hospitais, universidades e outros equipamentos.
Pedidos de autorização
Dados do Decea mostram que o número de solicitações de parecer para novas obras na área aumentou 48%. Entre julho e 15 de dezembro de 2025, quando os projetos eram analisados pelas regras de voo visual (VFR), foram registrados 6.399 pedidos. Desse total, 4.175 receberam aprovação imediata e 728, equivalentes a 12%, seguiram para análise técnica.
Entre 16 de dezembro de 2025 e 30 de junho de 2026, já sob as regras de voo por instrumentos (IFR), foram 8.187 pedidos. As aprovações imediatas chegaram a 4.656, enquanto 1.081 solicitações, ou 13%, foram encaminhadas para uma avaliação técnica mais detalhada.
O Decea afirma que a proximidade entre as taxas de 12% e 13% mostra estabilidade na necessidade de análises aprofundadas. A Pax Aeroportos, concessionária controlada pela XP, usa os dados para afirmar que a operação por instrumentos é compatível com o desenvolvimento imobiliário.
Rogerio Prado, CEO da PAX Aeroportos, disse que a implantação do IFR não altera o desenvolvimento urbano de São Paulo. A empresa administra o Campo de Marte desde 2022 e também arrematou o Aeroporto de Jacarepaguá, no Rio.
Prazo para análise
A diretora executiva da GPC Assessoria Aeroportuária, Mônica Marcondes de Castilho, afirma que aumentou a procura por serviços de apoio às construtoras nos processos junto à Aeronáutica. Ela cita áreas próximas ao aeroporto, como Perdizes, Santana e o centro da capital.
Segundo Mônica, uma autorização que antes podia ser obtida em cerca de três semanas agora pode levar quase 60 dias. Ela também explica que ultrapassar o limite de altitude não impede automaticamente um projeto. Durante a análise, pode ser aplicado o princípio de sombra, pelo qual um edifício novo, se estiver dentro de uma área já protegida por outro obstáculo, não criaria uma interferência adicional relevante. A aplicação, porém, não é automática.
A mudança para o IFR estava prevista no contrato de concessão assumido pela Pax em 2022. No primeiro momento, os voos por instrumentos poderão ocorrer das 6h às 6h59, com limite de quatro pousos ou decolagens nesse intervalo. A expectativa é ampliar gradualmente os tipos de voo autorizados.
A produção de habitação social também está concentrada na área alcançada pelas novas regras: 94% dos empreendimentos desse tipo ficam dentro do raio de até 20 quilômetros do Campo de Marte, considerando edifícios com alvará concedido entre 2019 e 2025.
